不動産管理

所有不動産の残置物の撤去方法を教えます

入居者の退去後に残置物があった場合の撤去方法が知りたい。

本記事ではこんなことが分かります。

・入居者の退去後に残置物があった場合の撤去方法がわかる。

・残置物の撤去に関るリスクがわかる。

この記事を書いている私は不動産歴7年
不動産収入1600万円/年、キャッシュフロー600万円/年ほどで、サラリーマンしながら不動産投資を行っています。

私の周りには、不動産投資家や管理会社、仲介会社の担当者が多いですが、みんなが言うには「購入時にどれだけリスクを廃除できるか」が重要とのこと。今回は退去時リスクの一つである残置物への対応方法についてまとめました。

※記事は3分ほどで読み終わります。

目次
① はじめに(実際にあった残置物事例)
② 入居者とのコミュニケーションの重要性(入居者の状況確認)
③ 残置物を実際に撤去した方法(入居者と覚書締結)
④ 残置物を撤去する場合の注意点
⑤ まとめ(ポイント整理)

 

 

はじめに

私が実際に体験した残置物撤去事例お教えします。

事例
・20代前半の夫婦と2人の子どもが入居
・入居後、静かに生活していたが、1年ほど経って家賃が遅れ気味に
・入居から1年半ほどで入居者から「一人で生活することになったから、引っ越す」と連絡が
・退去日の調整で連絡すると「荷物が多すぎて撤去できない。どうしたらいいか」と相談され、、、

① 入居者とのコミュニケーションの重要性(退去時のリスク把握にも役立つ)

入居者の生活スタイルや家族構成、仕事、できれば考え方まで把握するのがベスト。

問題が発生したときに敵対関係にならず、相互に問題解決に取組めるから。

今回の物件は自主管理をしている区分マンション(ビンちゃんはいない)。

家賃が遅れ気味になり出してから、毎回電話で遅延理由と身の上話を聞くことに。

入居者は建築現場で働く工事関係者で依頼を受けた現場に泊まりで出張することもあり、自宅を空けることもしばしば。

仕事の依頼がないときは収入が激減するので、家賃支払いが遅れ気味になるとのこと。

クリスマスも近づいた12月のある日、ガスコンロが使えないと奥様から連絡が。

それは大変と思い、自宅にあった新品のIHコンロとケーキを買って訪問。

その場でIHコンロをプレゼントし、ガスコンロは後日交換することに。

お子さま二人にはケーキをプレゼントした。

その時の部屋の様子が少しおかしいので要注意人物にロックオンした。

荷物が散乱し、臭いもきつめで一度も片づけた様子が伺えない。ごみも出し忘れが多いのかベランダにごみ袋が積み重なっているのが見えた。

奥様もだいぶお疲れの様子。

 

② 残置物を実際に撤去した方法(入居者と覚書締結)

こんな様子だったので、家賃入金が遅れたときの電話は入念に会話するようにしていた。

そんな時、入居者から「一人で生活するようになったので、引っ越す」と連絡があった。

私は「ああ、奥さん逃げたんかなぁ~」と思った。

加えて、入居者から「荷物が多すぎて撤去できない。どうしたらいいか」と話があった。

私は「こちらで撤去してもいいが、撤去費用と残置物の所有権放棄に関する覚書を交わすことが条件」と伝えた。

入居者はそれに了承し、賃貸借契約の解約日を迎えた。

入居者は待ち合わせ時刻通りに現れ、残置物の確認、覚書へのサイン、撤去費用を置いてその場を去った。

後日、私は市のごみ処理場に家庭ごみ等を直接持ち込む旨連絡を入れ、妻と区分マンションに戦闘服を着こんで向かった。

事前に残置物は確認していたが、実際に触るとなると嫌な汁や臭い、食べ残し、炊飯器の中には腐ったご飯などがあり、とても苦しい戦いだった。

中には子どもの服やおもちゃがあり、子どもを育てている私と妻にとってはとても複雑な心境になった。

それでも、心を殺してごみ袋にガンガン詰めて2台の車にごみを押し込んだ。

市のごみ処理場は車2台分で数百円の費用で済んだ。

 

③ 残置物を撤去する場合の注意点

(1)残置物の無断処分は違法

まず、残置物があった場合に大切なことは「無断処分」をしないということ。

なぜなら、「無断処分」は違法だからです(理不尽ですよね)。

残置物があるということは、入居者の退去立ち合いがないとか無断で物が放置されているなど普通の状況ではないことが多いと思います。

そのようなときに、「誰も知らないだろう」と勝手に「無断処分」を行うと、後から所有者が現れ、訴えられる可能性があります。

他人の所有物を無断処分することは違法なので、「うちのマンションに勝手に置いてたんだろう」と言っても負けてしまいます。

(2)残置物を処分する正しい手続きとは

そんな面倒な残置物の正しい手続きを次に整理します。

・訴訟による強制執行

一つは裁判所に訴訟を行い、強制処分を行うのが得策です。

デメリットは時間がかかるのでその間空室になって家賃収入が得られないことです。

・所有権放棄による処分

今回、私が行ったやり方です。

入居者と連絡が取れるならこのやり方がスピーディーです。

この方法は日頃からのコミュニケーションでオーナーを敵と認識させないことが重要です。

・親族や保証人に処分を依頼

親族や保証人に処分を依頼するのもいいでしょう。

ただし、こういった入居者は親族などともめていることもありそうですから、交渉が難航するかもしれません。

(3)残置物の具体的な処分方法

上記のような方法で残置物の処分が決定したら、次に具体的な処分方法を検討する必要があります。

・そのまま所有する

状態がよければ、そのまま所有し次の入居者に回したり、一部を自分で使ったりしてもいいかもしれません。

メルカリもありかな。

・リフォーム時にリフォーム業者に処分を依頼

専門の業者じゃないので、割高かも。

日頃から仲良くしている業者さんがいるなら、選択肢としてありかもしれませんね。

・残置物処理業者に依頼

プロなので価格も相場で確実に処理してくれるので安心ですね。

ネットで検索すればたくさん出てきます。

・自らすべてごみとして処分

一番おすすめ。気合さえあれば、格安で処分可能

 

③ まとめ(ポイントの整理)

今回の事例はどうだったでしょうか。
いくつかポイントがあったと思うので、まとめておきます。

①日頃から入居者とコミュニケーションを取り、異変がある入居者をロックオン
②家賃支払いが遅れがちな入居者には要注意
③残置物は所有者の同意なく無断で処分するのは違法
④所有者の放棄は書面で行うのがベスト
⑤気合があれば、残置物の処分は自分でやれば格安!

以上です。

入居者とのコミュニケーション重要性を書いている本はこちら

 

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