不動産管理

滞納家賃の回収方法を教えます【無料テンプレート付】

不動産投資において家賃滞納が発生した場合の回収方法を知りたい。

 

本記事ではこんなことが分かります。

 

・家賃滞納が発生したときの対応、回収方法がわかる

・実際に使用した内容証明郵便や合意書のテンプレートが無料でダウンロード

 

この記事を書いている私は不動産歴7年

不動産収入1600万円/年、キャッシュフロー600万円/年ほどで、サラリーマンしながら不動産投資を行っています。

 

私の周りには、不動産投資家や管理会社、仲介会社の担当者が多いですが、みんなが言うには「購入時にどれだけリスクを廃除できるか」が重要とのこと。今回は滞納リスクへの対応方法いついてまとめました。

 

 

※記事は3分ほどで読み終わります。

 

目次

① はじめに

② 入居者とのコミュニケーションの重要性(滞納の危険性がある入居者の把握)

③ 滞納が発生したときの初動とは(内容証明郵便による入居者への通知)

④ 滞納家賃を実際に回収した方法(入居者と覚書締結)

⑤ まとめ(リスク回避方法)

 

 

 

① はじめに

私が実際に体験した家賃滞納を事例に回収方法をお教えします。

その際に使用した内容証明郵便や合意書のテンプレートもブログの最後に添付します。

 

《事例》

・物件購入当初から毎月入金が半月遅れる入居者が存在。

・家賃保証なし(築古物件で長くお住まいの方は家賃保証会社が付いていないことがある)

・毎月、催促電話をすると入金日の指定があり、その指定日に入金されていた。

・私も管理会社も、遅れはするが毎月入金はあるので大事にすることはしなかった。

・しかし、物件購入から約2年が過ぎたころ、入金が1カ月、2カ月と滞り、たまに2カ月分とかの入金があったが、結果的に3カ月数十万円の滞納に成長

・さすがに放置できないので、管理会社と連携し家賃回収に乗り出す

 

今回の事例で、私が大切にしたのは

・退去させたいわけではないこと

・入居者の生活に寄り添った回収方法になること

・最後、家賃保証会社を付けること

 

② 入居者とのコミュニケーションの重要性(滞納の危険性がある入居者の把握)

入居者の生活スタイルや家族構成、仕事、できれば考え方まで把握するのがベストです。

理由は家賃滞納が発生したときの入居者が抱える問題に寄り添うことができるからです。

今回の事例では管理会社(以下「ビンちゃん」)に、毎月の入金遅延の催促時に入居者とコミュニケーションを図ってもらっていました。

ビンちゃんがこれまでに得た入居者情報として、色々な情報のなか仕事は自営の不動産関係で安定した収入ではないこと、月の中旬にまとまったお金が入ることが多いことがわかっていました。

家賃滞納については、仕事で結果が出ておらず、手元のお金が苦しくなっているからのようでした。

そこでビンちゃんが取った行動が、非常に素晴らしい結果を生み出します。

ビンちゃんは入居者の仕事のお手伝いを始めたのです。

家賃催促をすることは仕事なので簡単なのですが、必ずそれで入金されるわけではない。催促はしながら、入居者が家賃支払いできない問題を解決できれば、入金される可能性は高まるし、入居者、オーナーに喜んでもらえる。結果、うちに継続して任せてもらえる。今回はたまたま不動産関係で困っていたので、お手伝いすることができた

③ 滞納が発生したときの対応とは(内容証明郵便による入居者への通知)

家賃支払催促は、入居者に対し内容証明郵便により行うのが有効です。

理由は、慣れていない入居者には、心理的な圧力となり支払の優先度があがる可能性があるからです。また、入居者と拗れた場合に法的証明書としても効果的です。

今回の事例ではビンちゃんに上記のコミュニケーションを、私が書面による催促を行いました。

3カ月の滞納となった段階で以下の内容の内容証明郵便を打ちました。

A滞納家賃の総額を明示

B書面到達後、14日以内に入金すること

C入金ない場合は契約解除、建物明渡請求の検討を行う

Dこのような手段は取りたくないが、ご容赦いただきたい

 

これは家賃催促の内容証明郵便としてはかなり優しい内容です。

 

ネットなどで検索するとA・Bは一緒で

C入金がない場合は直ちに契約解除、建物明渡請求を行う

Dその後は、不法占拠となる旨

Eその場合、法的な対応を取ること

 

こんな内容が多いです。

 

これでどうなったかというと、入居者は内容証明郵便の受取をしませんでした。

悪意かどうかはわかりませんが、本人曰く「気づかなかった」とのことでした。

 

その後、2カ月分の家賃支払いがありましたが、また3ヵ月分の家賃滞納に戻ってしまいました。

そこで私は再度、内容証明郵便を打つことにしました。内容は前回と同じ「優しい」内容です。

今回は、受取に気づかなかったと言わせないため、郵便局での手続きのあと、コピーを郵便受けと玄関扉に入れ、ビンちゃんから電話で通知しました。

すると、入居者からビンちゃんに内容証明郵便を受け取った旨、滞納家賃を支払する意思があることの連絡がありました。

ここまでで滞納が始まってから5カ月ほど経過していました。

 

 

④ 滞納家賃を実際に回収した方法(入居者と合意書締結)

口頭での支払い約束は約束が破られることがある。

なぜなら、拘束力が弱く、入居者に罪悪感を植え付けにくくなるためだと思います。

 

そこで、ビンちゃんから提案がありました。

入居者はまた2カ月分入れると言っているが、次につながらないし、キリがないから書面で支払計画を約しませんか。書面の案は私が作成しますので。

 

ビンちゃんから送付されてきた書面案に私が加筆修正し、次の内容で「合意書」を交わすことになりました。

 

・滞納額の確認

・滞納額の分割払い(これは入居者が記入)と支払期日、方法

・本合意が破られる場合は、契約解除を行うこと

・完済後は速やかに家賃保証会社と契約すること

 

その後は、合意書のとおり支払いが進み、滞納から9カ月で全額完済となりました。

しかし、家賃保証会社との契約で一悶着です。

入居者は家賃保証会社と契約したくないと言うのです。最初は「全額払ったから、今後は大丈夫」とか「信用していないのか」とか言っていたのですが、ビンちゃんからコミュニケーションを取ってもらったら「保証人が必要だから嫌」とのこと。

家賃保証会社との契約に保証人は不要であることを伝えるとすんなり契約
※ほんまに不動産関係の仕事してるんか?

 

 

⑤ まとめ(リスク回避方法)

今回の事例はどうだったでしょうか。

いくつかポイントがありましたので、まとめておきます。

 

①中古物件の古い入居者の家賃保証会社契約があるかすぐ確認

②家賃支払いが遅れがちな入居者には要注意(収入安定していない場合は特に)!

③オーナーでも管理会社でもいいので日頃から要注意人物とはコミュニケーションを!

④滞納が始まったら速やかに内容証明郵便を打とう(到達確認は自ら実施がおすすめ)

⑤返済方法は口頭ではなく書面で行うのがベスト

 

以上です。

参考文献

家賃回収において入居者とのコミュニケーションの重要性を書いている書籍。2000人の大家を救った体験から様々な入居者の個人的な問題に寄り添った解決方法が魅力。

 

●テンプレート(画像をクリック)
・内容証明郵便

・合意書

 

ビンちゃんは、「不動産投資 新築マンション編」にも登場します。

ちょっと強面だけど、誠実で結果を出してくれる管理会社です。

いつも、助けてくれて感謝しております。この場をおかりしお礼申し上げます。

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