不動産管理

不動産投資の始め方

こんにちは! ユメです!

今日は初めて所有した区分マンションの話です。

この記事ではこんなことがわかります。

・不動産投資の始め方

・良い物件とはどんなものか

 

それでは本編です。

私が不動産投資を始めたきっかけはこちらの記事を参照ください。

まっちゃんから区分マンションを購入し不動産投資をスタートした訳ですが、直ぐに購入できたわけではありません。

まっちゃんが店長をしていた不動産店は自宅近くの国道沿いにありました。

私は2日または3日に1回はその店舗に顔を出し「まっちゃん、いますか?」と訪ねて、雑談をしていました。

もちろん、まっちゃんの営業の邪魔にならないように別のお客さんが店外から見えたときはお店入らなかったですし、来客あれば離席していました。

他にも、3店舗ほど足繁く通うお店がありました。

なぜ、私が不動産屋に通ったかというと、情報をいち早く手に入れるためです。

その時の私はこの方法しか思いつきませんでした。

不動産屋が手にした川上の情報を誰に渡すのかを考えると、間違いなく実績のある顧客に渡すと思います。

不動産を売買するには、顧客の情報が重要だと感じています。

特に購入準備の容易さ(0から説明いらないとか)や予算規模、購入したい物件規模などがわかっていると、それにあった物件を紹介するだけで成約に繫がる可能性が高いので無駄な時間を減らせます。

また、そのような顧客なら購入後の管理方法もわかっているので、トラブルも少ないと思います。

それが信頼関係となって、川上の情報を渡せるようになるのでしょう。

当時の私には、そのような関係性が全くありませんので(初心者はみんなそうですが)、そこをフォローするにはどうするかを考えた結果、足繁く通い次のことを話すことにしました。。

・不動産投資を始めたい強い気持ち

・予算

・どんな物件がほしいのか(これはだいぶまっちゃんから教えられた)

・私という人間について(雑談ベース)

そうすることで、私の本気が伝わり徐々にまっちゃんをはじめ、不動産屋から情報をもらえるようのなりました。

それでも、自分が買ってもいいと思える物件に出会うまでに数ヶ月、買付※が通るまでに3,4回は掛かりました。

※買いたい物件が出てきて申込が遅れると他の人に買われてしまいます。

まっちゃんにもインタビューしました。現役不動産会社の営業マンの意見なので参考になると思います。

質問2つ「私の印象」「不動産投資初心者へのアドバイス」

ユメさんの印象ですが。。

第一印象としては、

『波長が合いそうだな』です。

営業として、僕はこの感覚を大切にしてまして、これが合っていると、だいたいの事がうまくいきます。

逆にこの波長が合わないと、どんな良い物件でも、上手くいかないんですよね。売却も購入も。

だから、まず、あっ『波長が合うな』=お客様になるな…です。(笑)

それが、奥様に、あの怪しい時計デカイ男に繋がったかもしれません。(笑)

僕の記憶では、2回目ぐらいの来店時に、会社への不満や、考えをお聞かせいただきました。

その価値観が、私が公務員を辞めるのを決意した時と似てましたので

この方は、これからもきっと長い付き合いになるなとその頃に直感的に感じていたと思います。

そうですね〜初心者の方へのアドバイスでいうと、営業マンも『人』ということでしょうか。。

もちろん中には、ろくでもない詐欺師みたいな営業もいます。でも、多くの営業は、そんな悪い人間いません。

営業もこの人のためなら…という方に力が入ります。

その条件的なとこで申し上げると…(すいません営業側から偉そうに言いますが、あくまで、僕の基準です。)

①謙虚な人

②知ったかぶりしない人

③投資を考えてる、やってる事がすごい事だと勘違いしていない人

④身の回りに感謝してる人

⑤不動産が好きな人

 

大きくこの5つかなと思います。

知識を持っている事も大切なんですが、最近は特に頭でっかちになられてる方が増えてますね。

ユメさんは、とても謙虚でしたね。

当時、私も、ギラギラ感半端ない未熟な営業でしたが、そんな私にも謙虚に接してくれて、何より、とても不動産の可能性を信じ、不動産の事が好きだなと感じさせてくれました。

そんな方に、適当に接する営業はいないと思います。

偉そうな店員を見れば誰でも腹が立ちます。逆に、偉そうなお客さんが来て、良い気分になる営業はいません。

それは、不動産でも同様です。

むしろ大金が関わるリスク取引ですので、その人と人との関係は尚更大切だと思います。

いかがでしょうか。私の狙いとのズレは多少ありますが、熱意は伝わっていたようです。

そうして、次の物件を購入することができました。

・物件の所在:西宮市

・購入価格:400万円(諸経費込)

・購入方法:現金

・構造:RC、築30年(償却期間に影響)

・最寄り駅:阪神沿線の特急停車駅、徒歩5分

・家賃:45000円/月、年間54万円

・表面利回り:13.5%

・管理修繕積立金:8000円

・実質手残り:37000円、年間44.4万円

・実質利回り:11.1%

どうでしょうか。これを良い買い方という人もいるし、悪い例という人もいると思います。

私は以下の理由から結果的に良かったと思っています。

・リスクを低くスタートできた

・自主管理で簡単なトラブル対応の練習ができた

・その後、借入の担保にできた

・不動産管理実績として銀行に評価された

・今も家賃収入を生んでおり、もうすぐ購入価格を上回る

良い物件かどうかはポジションで変わると思います。

爆速で大金持ちになりたい人には初回から現金400万円も塩漬けにするわけにいかないでしょう。

私のように、まずはお勉強としてということであれば、良い物件だと思います。

最後まで読んでくれてありがとうございます!

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