不動産投資のリスクを知りたい方へ
不動産投資を行っているが（行いたい）、リスクを犯したくない
あと、許容できるリスクがどんなものか知りたいのですが、
本記事ではこんなことが分かります。
・不動産投資の７大リスクとは（世間一般によく言われている、７つのリスクを説明します）
・許容できないリスクとは
この記事を書いている私は不動産歴7年
不動産収入1600万円/年、キャッシュフロー600万円/年ほどで、サラリーマンしながら不動産投資を行っています。
私の周りには、不動産投資家や管理会社、仲介会社の担当者が多いですが、みんなが言うには「購入時にどれだけリスクを廃除できるか」が重要とのこと。今回は購入前に知っておきたいリスクについてまとめてみました。
※記事は3分ほどで読み終わります。今後、個別リスクの深堀記事なんかも書いていこうと思います。
【不動産投資の７大リスクとは（世間一般によく言われている、７つのリスクを説明します）】
よく言われる不動産投資の７大リスクは次のとおり。
① 空室リスク
② 家賃下落リスク
③ 不動産価格の値下がりリスク
② 家賃滞納リスク
⑤ 金利上昇リスク
⑥ 天災リスク
⑦ 税務リスク
上記のとおり
不動産投資はお金を得る手段としてやっていますので、７つのリスク全てお金に直結します。
ざっくり言うと
①～④は「お金が入ってこなくなるリスク」
⑤～⑦は「お金が出ていくリスク」
といった感じでしょうか。
「お金が入ってこなくなるリスク」
①空室や②家賃下落、③不動産価格の値下がりは、物件自体の「価値の棄損」が問題になっていることが多いです。
この「価値の棄損」を引き起こす原因は大きく二つあり、対策も異なります。
- 経年や外部環境変化による価値の棄損
対策：購入前に価格に織り込む、できない場合は購入しない。
理由：オーナーの努力でどうにかできないことが多いから
例え：学生向けマンションで大学移転により学生減少、空室増加、不動産価格の値下がり
周辺の築古マンションの家賃に対して家賃設定が高い、将来家賃減額が確実など
- オーナーの努力不足による価値の棄損
対策：死に物狂いで価値向上維持に取り組む。
理由：オーナーの努力でどうにかできるため
例え：入居決定までリフォームしない→入居者に壁紙決めてもらうとか戦略あるかもだけど即やれ！
営業マンが物件のことをよく知らない→店舗営業に行け！管理会社任せにするな！
※多くの不動産投資家がこの努力を継続しています。逆にこの努力を否定するような「不労所得」「何もせずに家賃収入」とうたっているセールスがあれば、疑がったほうがいいでしょう。
もう一つ「お金が入ってこなくなるリスク」の原因である②家賃滞納ですが、入居者が抱える問題に起因することが多いです。
ただ対応を失敗すると大きなトラブルに発展することが多いので、注意が必要です。
私も管理会社と連携し５０万円以上の滞納家賃を回収したことがあります。
その時の経験はまた今度詳細に紹介します。
「お金が出ていくリスク」
「お金が出ていくリスク」の⑤金利上昇リスク、⑥天災リスク、⑦税務リスクに共通して言えることは、発生してからでは遅いということです。
いずれも、将来のリスクとして事前に対応策を講じておく必要があります。
⑤金利上昇リスク
不動産投資では借入により物件を購入することが多いです。
その場合、家賃収入から借入金の返済を行います。
金利上昇リスクとは、借入金利が上昇する（借入金利の上昇メカニズムは割愛します）ことで毎月の返済金額が高くなり、家賃収入の手残りが少なくなることです。
対策としては返済比率を低くする。自己資本比率を高めるということが挙げられます。
返済比率を低くするとは、購入時の頭金を多くし家賃収入に占める返済金額の割合を下げるといことです。
明確な基準があるわけではないですが、５０％未満であればそこそこ安心です。
返済比率を下げるには、他にも借入期間を長く設定するなど方法がありますが、別のリスクを抱えることになるのであまりお薦めではありません。
⑥天災リスク
天災リスクとは地震や火災、台風、大雨、雷などにより物件に物的被害または人的被害が発生し、物件の補修費用や入居者への対応費用（住めなくなった場合のホテル代とか）が必要になることです。
発生するかは全く予想できませんが、最近の大雨や台風などは本当に大きな損害を出す可能性があります。
これへの対策は、地震保険、火災保険に入る！
築古なら火災保険はフルオプションにしておくべし！以上
私は地震保険に入っておらず涙したことがあります。
火災保険のフルオプション付きにしていてハッピーになったことがあります。
⑦財務リスク
脱税はそもそも論外ですが、税務調査などで費用計上が見解の相違といったことで認められず、追徴課税される可能性があります。
他にも、不動産は税金との戦いです。購入時に不動産取得税、登記費用、所有しているときは固定資産税、都市計画税、所得税、売却時にも利益に対する税金、相続時の相続税など
対策は不動産税務に関係する本を最低５冊、できれば１０冊読む！
そして、自分の確定申告、法人なら財務諸表をじっくり確認！
実行できていないことは、即実行！
税理士費用もケチケチせずに顧問税理士を付けるべし！
上記のほか、デッドクロス※といった財務上の費用が少なくなり、利益が多くなったことで多額の税金支払いが発生する場合があります。デッドクロスについて別記事で深堀したいと思います。
※ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまうこと
いずれの場合も、経験値を積んで対応できるようになれば、ある程度許容できるリスクになります。
でないと誰も不動産投資で成功できないはずです。憂いあれば備えなしということです。
はじめは誰もが初心者です。リスクを正しく恐れて対処を考えれば、私のように撃沈しそうに（しているかも）なることもないでしょう。
【許容できないリスクとは】
一方で、許容できないリスクもあると考えています。
これまでの話にも出ましたが、
購入価格に織り込まれていない「経年や外部環境変化による価値の棄損」です。
これに陥る原因は「物件、欲しい欲しい病」です。わかっちゃいるけど止められないです。
以上です。
私自身も、ご紹介した7大リスクのいくつかをすでに体験しています。個別の具体的な話はまた別にご紹介していきたいと思います。
ちなみに、今回の説明はあくまで中古、建築済みマンションのリスクです。
土地購入からの新築マンション投資に関するリスクはこちらでお話を書いていますので、よければ読んでみてください。
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