不動産管理

不動産投資で失敗しない方法【具体的な失敗事例から学ぶ】

不動産投資の失敗事例を知りたい方へ

不動産投資を行っている、行いたいが、失敗をしたくない。

あと、もし失敗した後のリカバリーの方法も知りたいのですが。

 

本記事ではこんな悩みに答えます。

 

・不動産投資で起こる失敗とは(今回、三つの失敗を説明します)

・失敗の後のリカバリーも大切

 

この記事を書いている私は不動産歴7年

不動産収入1600万円/年、キャッシュフロー600万円/年ほどで、サラリーマンしながら不動産投資を行っています。

私の周りには、不動産投資家や管理会社、仲介会社の担当者が多いですが、みんなが言うには「購入時にどれだけリスクを廃除できるか」が重要とのこと。今回は購入時の失敗についてまとめてみました。

また、今回は中古区分マンションで起こった失敗に注目していきます。

※記事は3分ほどで読み終わります。今後、深堀記事なんかも書いていこうと思います。

 

【不動産投資で起こる失敗とは(今回、三つの失敗を説明します)】

次の三つの確認が重要です。

 

① 水回りの施工歴を確認すること

② 家賃相場をしっかり確認すること

③ 管理会社が入っている、管理はどの会社か確認すること

 

上記のとおり

 

三つとも購入時には問題は起きないのですが、購入後に大きなトラブルとして発生する可能性が高いです。

 

① 水回りの施工歴又はトラブルを確認すること

 

中古マンションだと区分・一棟に関らず、水回りの施工歴は確認するのが基本です。水回りのトラブルが発生した場合、入居者に与える影響も大きくなります。修繕費も多額になるケースがほとんどです。

また、中古、特に築30年とかになってくると契約不適合責任免責※(2020年4月民放改正以前は「瑕疵担保責任免責」)が条件になったりしますので、特に注意が必要です。

※契約不適合責任免責とは個人が売主の場合、買主が了承すれば、特約で保証責任を免除することが可能 詳細はこちらで確認してください。

実際に私が所有する中古区分マンションでも水回りのトラブルがありました。

購入時にはすでに入居者が住んでいたので、室内の確認ができませんでした。

しかも、売主に対し、水回りについて購入時に確認を行っていませんでした。

購入後、2カ月ほど経ったころ、入居者から電話がありました。「お風呂の洗い場の排水が詰まって流れない。前のオーナーにも伝えたが全く対応してもらえなかった。」

私はすぐにマンションに訪れ、状況を確認しました。排水溝は長年の使用で錆つき、奥の配管も詰まっている可能性がありました。

入居者は、毎日湯船で身体を洗ってシャワーをしていました。洗い場は水が溜まると水が抜けるのに半日ほどかかってしまう状況でした。

私は、業務用の配管洗浄剤「ピーピースルーF」でいったん排水ができる状態にし、しばらく様子をみることにしました。

1年ほど経ったとき、入居者から「今度は、お風呂のシャワーが出ない。壁の裏側で水漏れしているようだ。」と連絡がありました。

こうなると、応急処理では対応できません。知り合いの住居設備屋に確認し、見積を依頼しました。

結果、ユニットバスの配管の劣化で水漏れ、その水が床下に溜まり、床下のコンクリートを腐食していたため、床下まで工事が必要でした。

見積は80万円。

最終的に水漏れの影響を受けた床下部分の工事は火災保険が適用でき、ユニットバスの代金のみ実費でした。

リカバリーとして火災保険はこんな場合にも活躍してくれます。

 

② 家賃相場をしっかり確認すること

 

購入時の入居者が退去した後、周辺マンションの家賃また同マンションの家賃相場が低い場合、家賃を減額し募集することになり、収益が悪化する可能性が高くなります。

私が所有する区分マンションでもこれと全く同じ状況が生まれました。

購入時の月額家賃は39000円、退去後35000円です。約10%もの下落です。

これについては、リカバリーしようがありませんでした。なぜなら元々安価であることがこのマンションの価値だったので、リノベなどで綺麗にして付加価値を付けても入居者が決まらないのです。築古物件を購入する際はしっかりとリサーチしましょう。

 

③ 管理会社が入っている、管理はどの会社か確認すること

 

管理会社がない場合は建物全体の管理不備(劣化、未補修、清掃など)、修繕積立金が貯まっておらず、大規模修繕工事ができない状態となり、マンション価値が失われるためです。

私の所有マンションにこの状態のマンションはありませんが、これまで紹介されたマンションの中にはいくつかありました。

私は購入前に必ず現地確認に行くのですが、管理会社が入っていないマンションは清掃がメチャクチャです。駐輪場やごみ置き場なども秩序がありません。

一棟丸々購入できれば、まだ自主管理またはしっかりとした管理会社を入れて再建も可能ですが、購入単位が区分なので、自主管理で頑張ったところで限界があります。

なので、このような物件には手出ししないようにしています。

また、同様に管理会社が入っていても管理ができていない場合があります。はじめのうちは、多少管理費が高いですが、大手の管理会社が入っている区分マンションを購入するのがおすすめです。

 

以上、不動産投資の失敗事例をご紹介しました。

 

最後、まとめです。

 

① 水回りの施工歴を確認すること

② 家賃相場をしっかり確認すること

③ 管理会社が入っていること、管理はどの会社か確認すること

 

いずれの場合も、経験値を積んで対応できるようになれば、掘り出し物件に出会えるかもしれませんが、初心者のうちは近寄らないほうがいいでしょう。

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